Si la vivienda pertenece a ambos en copropiedad, tu expareja no puede obligarte unilateralmente a firmar una compraventa concreta, pero sí puede solicitar la extinción de la copropiedad y, si no existe acuerdo, acudir a la vía judicial para obtener la división de la cosa común.
Primero, hay que saber cuál de los cónyuges ostenta la titularidad del inmueble (privativa de alguno de ellos o en copropiedad), lo que determinará una respuesta u otra. En caso de que pertenezca a uno de los dos, tu expareja no podrá exigir su venta como consecuencia del divorcio o la separación; por el contrario, si pertenece a ambos, ninguno está obligado a permanecer en la copropiedad y el Código Civil prevé la posibilidad de solicitar su extinción.
En todo caso, han de tenerse en cuenta varios factores: el porcentaje de propiedad de cada uno, el régimen económico matrimonial, la existencia de hijos menores, la atribución del uso de la vivienda y, en su caso, las condiciones de la hipoteca.
La solución más adecuada, en estos casos, es tratar de alcanzar un acuerdo: o bien, vender la vivienda familiar a un tercero y repartir entre ambos el precio, o bien, adjudicarla íntegramente a uno de los excónyuges, compensando, económicamente al otro. Si no se pudiera alcanzar acuerdo, aquél que desee salir de la copropiedad, podrá instar la división del bien judicialmente.
Si te encuentras en esta situación y necesitas saber qué opciones tienes para conservar la vivienda, venderla o poner fin a la copropiedad, nuestro equipo de abogados de familia puede estudiar tu caso y asesorarte sobre la solución más adecuada.
¿Puede mi ex obligarme legalmente a vender una casa compartida?
La respuesta requiere algunos matices. Si la vivienda pertenece a ambos en copropiedad, cualquiera de ellos puede solicitar que se ponga fin a la situación de comunidad, ya que, conforme al artículo 400 del Código Civil, ningún copropietario está obligado a permanecer indefinidamente en ella.
Hay que recalcar que no pueden obligarse a firmar la venta de la vivienda. Y es que para vender la propiedad en pleno dominio ambas partes deben prestar su consentimiento. Por el contrario, si uno de los copropietarios quiere vender su parte a un tercero, tiene la posibilidad de hacerlo, si bien puede dar lugar al retracto del otro comunero en los casos legalmente previstos.
En todo caso, la opción más lógica es promover la extinción del condominio, existiendo varias opciones: puede adjudicarse, de mutuo acuerdo, la totalidad de la vivienda y compensar a la expareja por el valor de su participación; o pueden venderla y repartirse el precio conforme a sus cuotas.
Si no alcanzaran acuerdo, cualquiera puede presentar demanda de división de cosa común. Como norma general, el inmueble es generalmente indivisible y el artículo 404 del Código Civil prevé la adjudicación a uno indemnizando al otro, si ambos aceptan. En caso contrario, se venderá y se repartirá el precio.
Por lo tanto, ninguno de los excónyuges puede escoger unilateralmente un comprador y las condiciones, pero sí que podrá instar judicialmente el final de la copropiedad.
¿Qué pasa si me niego a vender la casa?
Aunque uno de los copropietarios se niegue a vender voluntariamente la vivienda, dicha negativa no impide al otro ejercitar la acción de división de la cosa común para poner fin a la copropiedad. Por lo tanto, negarse a vender la casa impide que se formalice una compraventa, pero esto no obliga a que el otro titular a permanecer indefinidamente en la copropiedad.
El copropietario puede poner fin a la comunidad de común acuerdo de diversas maneras: venta a un tercero, adjudicación del inmueble a uno de ellos compensando al otro o extinción del condominio.
Si la negociación fracasa, generalmente es necesario acreditar haber intentado un MASC antes de presentar la demanda. Después podrá ejercitarse la acción de división de cosa común. Si alguna de las partes no aceptara adjudicársela a la otra, la sentencia reconocerá el derecho a extinguir la copropiedad. Su ejecución puede dar lugar a la venta judicial o subasta judicial y en el reparto del precio según las cuotas de propiedad.
Es importante destacar que la hipoteca no desaparece por la negativa, la demanda ni la división. El banco sigue conservando sus garantías y ambos prestatarios seguirán respondiendo en los términos del préstamo mientras la entidad no acepte liberar a uno de ellos. Por consiguiente, negarse a vender la vivienda puede retrasar la operación, pero en ningún caso puede impedir que el otro copropietario inste el fin judicial de la comunidad.
¿Influye el derecho de uso de la vivienda familiar?
El derecho de uso de la vivienda familiar influye, pero en ningún caso debe confundirse con la propiedad. La titularidad determina quién es el propietario del inmueble; mientras que el derecho de uso establece quién puede residir, por ejemplo, temporalmente en él tras el divorcio. Así, propiedad y uso pueden corresponder a personas distintas.
Cuando existen hijos menores de edad entra en juego el artículo 96 del Código Civil, según el cual se le atribuye el uso del inmueble a los hijos junto al progenitor custodio hasta que alcancen la mayoría de edad. Si no hubiera hijos, puede atribuirse temporalmente al cónyuge más necesitado de protección. En todo caso, cabe la posibilidad de pactar el uso en convenio regulador.
La existencia de este derecho no elimina la facultad de solicitar la extinción del condominio, pero sí que condiciona su venta, valor económico y la disponibilidad del bien. Además, disponer de una vivienda cuyo uso se ha atribuido al amparo del artículo 96 del CC, requiere que ambos cónyuges presten su consentimiento o que haya autorización judicial.
Por consiguiente, antes de promover la división del bien, es necesario comprobar el contenido y duración de la resolución que atribuyó el derecho de uso, su eventual inscripción registral y la situación de los hijos. En todo caso, si las circunstancias cambian, puede solicitarse previa y conjuntamente la modificación de medidas, o alcanzarse un nuevo acuerdo entre las partes.
¿Qué ocurre cuando hay hijos menores viviendo en la casa?
El interés superior del menor es el principio rector fundamental según el cual se prioriza el bienestar de los menores en toda medida que les afecte, atendiendo a sus necesidades y derechos fundamentales por encima de cualquier otro interés legítimo que pudiera concurrir, incluidos los de los progenitores o de otras personas implicadas. En este contexto, cabe diferenciar la custodia compartida de la exclusiva.
Custodia exclusiva
De acuerdo con el artículo 96 del código civil, en defecto de acuerdo de los cónyuges, el uso de la vivienda familiar corresponde a los hijos comunes menores de edad y al cónyuge en cuya compañía queden. En este caso, el derecho de uso del progenitor custodio limita o condiciona la posibilidad de vender la vivienda familiar, ya que los tribunales suelen priorizar el interés superior del menor sobre los intereses económicos de los progenitores. No obstante, la atribución del uso no convierte al progenitor custodio en propietario.
Custodia compartida
En este caso, la atribución del uso de la vivienda suele ser temporal. Si la vivienda pertenece a ambos progenitores en proindiviso, cualquiera de ellos puede ejercitar la acción de división de cosa común. No obstante, si por resolución judicial se atribuye temporalmente el uso de la vivienda familiar a uno de los progenitores, esto puede retrasar o afectar a la venta, aunque no extingue el derecho del propietario a solicitar la división de la cosa común.
Si la vivienda es propiedad exclusiva de uno de los progenitores, el otro no puede exigir su venta. Sin embargo, el juez puede atribuir temporalmente el uso de la vivienda al progenitor que resulte más necesitado de protección o cuando sea lo más conveniente en atención al interés superior de los menores. Esta atribución no altera la titularidad del inmueble ni convierte al usuario en propietario.
Alternativas para resolver la propiedad de la vivienda
Venta de mutuo acuerdo a un tercero
Si ambas partes están de acuerdo en vender la vivienda, pueden poner el inmueble en el mercado y transmitirlo a un tercero, extinguiéndose así la situación de copropiedad. Una vez formalizada la compraventa, el precio obtenido se reparte entre los propietarios conforme a su porcentaje de participación.
Extinción de condominio
Si existe acuerdo entre los copropietarios, la extinción del condominio se formaliza mediante escritura pública ante notario. En ella, uno de los propietarios adquiere la totalidad del inmueble y compensa económicamente al otro. De este modo, la vivienda pasa a tener un único propietario y desaparece la situación de copropiedad.
Mediación o negociación entre abogados
SI la negociación no da resultado, puede intentarse una mediación o conciliación. El objetivo es el de alcanzar un acuerdo que permita vender la vivienda, y así extinguir el condominio, evitando iniciar un procedimiento judicial.
Venta de la participación indivisa
En este caso, uno de los copropietarios desea abandonar la comunidad, y no consigue que el otro copropietario le compre su parte o venda la vivienda. Con la venta de la participación indivisa, el propietario transmite su porcentaje de la vivienda a un tercero, sin requerir permiso del otro propietario, conforme al artículo 399 del código civil.
División judicial de la cosa común
Cuando no existe ninguna posibilidad de acuerdo, cualquier propietario puede ejercitar la acción de división de cosa común, conforme al artículo 400 del código civil. Si la vivienda no puede dividirse físicamente, como en la mayoría de los casos, el juez ordenará su venta y el reparto del importe obtenido entre los propietarios.
¿Qué pasa con la hipoteca si se vende la vivienda?
Cuando una expareja decide llevar a cabo la venta de la vivienda familiar tras un divorcio o separación, es necesario distinguir entre la propiedad del inmueble y la responsabilidad frente a la entidad bancaria.
Si ambos figuran como titulares de la hipoteca, seguirán respondiendo frente al banco hasta que la deuda se cancele o la entidad financiera autorice una modificación de contrato.
Opciones para gestionar la hipoteca tras la venta de la casa:
Cancelar la hipoteca
Consiste en destinar parte del precio obtenido con la venta de la hipoteca al pago de la cantidad pendiente de la hipoteca. Una vez cancelado el préstamo, desaparece la obligación de ambos titulares frente a la entidad bancaria.
Modificación de la hipoteca
Es posible negociar con la entidad bancaria la modificación de las condiciones de la hipoteca, como los titulares del préstamo, el plazo, el tipo de interés…
Refinanciación o contratación de una nueva hipoteca
Consiste en la cancelación del préstamo mediante la contratación de una nueva hipoteca.
El hecho de transmitir la propiedad no extingue por sí mismo la responsabilidad derivada de la hipoteca. Mientras el banco no autorice la liberación de uno de los prestatarios o el préstamo no sea cancelado, ambos seguirán respondiendo de la deuda.
¿Cómo se reparte el dinero obtenido con la venta?
El reparto del dinero obtenido tras la venta de la vivienda dependerá, principalmente, de quien sea titular de la propiedad.
Como regla general, el dinero se distribuye entre los copropietarios en proporción a la cuota de participación que cada uno tenga sobre la vivienda. Sin embargo, existe la posibilidad de que las partes alcancen un acuerdo para repartir el dinero de una forma distinta a la que resulta de los porcentajes de la propiedad.
Si los copropietarios no consiguen ponerse de acuerdo sobre el reparto de la vivienda, cualquiera de ellos puede acudir a la vía judicial.
